Avec l’urgence climatique actuelle, l’énergie est une interrogation capitale dans nos quotidiens. Pour cette raison, les baux commerciaux sont dotés d’une annexe environnementale depuis le 1er janvier 2012.

L’objectif de ce document, que l’on surnomme parfois le « bail vert », est de sensibiliser le preneur du bail à l’impact environnemental du bâtiment qu’il loue. L’idée est donc de limiter la consommation d’eau, d’électricité et la production de déchets des locaux en exploitation commerciale. Faisons donc le point sur l’annexe environnementale et ses enjeux.

Qui est concerné par cette annexe ?

Depuis le début de l’année 2012, le bail vert est obligatoire pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés. Toutefois, cette annexe ne concerne que les locaux de plus de 2000 m². En d’autres termes, elle ne s’applique qu’à très peu de bâtiments commerciaux dans le marché français.

Néanmoins, elle doit obligatoirement être conclue si le local rentre dans les conditions nommées. Le bailleur et le preneur peuvent, dans ce cas, consulter un avocat droit de l’énergie. Ce professionnel du domaine pourra alors les orienter sur la manière de créer l’annexe et la procédure pour la remplir.

Les deux parties doivent impérativement se communiquer les informations relatives à la consommation énergétique du local.

De la même manière, le preneur est tenu de permettre l’accès aux locaux par le bailleur pour d’éventuels travaux qui amélioreraient la performance énergétique. L’idée est donc de sensibiliser bailleur et preneur aux enjeux environnementaux. Aussi, cela les oblige à s’aider mutuellement dans le but de faire progresser la consommation énergétique du bâtiment loué.

Quels sont les détails de l’annexe verte ?

L’annexe environnementale d’un bâtiment contient évidemment toutes les informations sur son impact écologique. En général, elle peut être établie après avoir fait un diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Le « bail vert » doit donc donner en détail les caractéristiques d’utilisation de tous les équipements du local.

Cela concerne notamment le chauffage, la ventilation, le refroidissement, l’éclairage, mais aussi le traitement des déchets. De la même manière, le bail vert doit faire état de l’usage de l’eau par an. Aussi, il faut que l’annexe stipule quelles sont les consommations énergétiques annuelles de tous les systèmes et équipements du bâtiment. Si le bailleur s’occupe du traitement des déchets, l’annexe verte doit établir la quantité annuelle produite par le bâtiment.

Le preneur et le bailleur vont ensuite mettre en place une évaluation de la consommation énergétique du bâtiment dans une période précise. L’idée va être d’observer l’évolution de l’impact environnemental de celui-ci durant la période établie. Le bilan de cette expertise va alors mener à la création d’un programme d’actions. L’objectif de ces nouvelles mesures sera évidemment d’améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Le bail vert établit-il des sanctions ?

L’annexe environnementale fait partie de l’article L125-9, issu de la loi Grenelle II, établie en juillet 2010. Les textes qui font état du bail vert ne prévoient aucune sanction quant à un éventuel manquement concernant cette annexe. Si les deux parties ne l’ont pas adjoint à leur bail, elles ne peuvent pas être, à proprement dit, condamnées. La loi privilégie en effet, dans ce cas-ci, la discussion et le consentement mutuel.

Cependant, l’idée qu’une action en justice soit menée pour le préjudice causé par l’absence de ce bail vert n’est pas à exclure. La partie concernée pourrait alors devoir verser des dommages et intérêts compensatoires à l’autre partie. De la même manière, le refus d’un renouvellement de bail pour cause de non-signature de l’annexe pourrait être l’objet de sanctions si l’une des deux parties saisit la justice pour ce motif.

Qu’en est-il du bail vert en pratique ?

En théorie, l’annexe environnementale touche tous les locaux de plus de 2000 m² à usage de commerces ou de bureaux. Son champ d’application paraît donc assez large. Mais en réalité, elle ne concerne que très peu de bâtiments. Au niveau des commerces, ceux exploités font rarement plus de 300 m².

À titre d’exemple, près de 96 % des locaux commerciaux en Île-de-France ont une surface égale ou inférieure à cela. De la même manière, si certains immeubles font plus de 2000 m², ils sont souvent divisés en plusieurs locaux. Aussi, chacun d’entre eux est loué séparément, et, bien souvent, ne rentre pas dans les critères de l’annexe.

Toutefois, les grands acteurs du marché foncier en France tendent à élargir le champ d’application du bail vert. Pour eux, améliorer la performance énergétique des bâtiments ne doit pas se concentrer uniquement sur les locaux les plus grands. De ce fait, il arrive que les propriétaires de nombreux immeubles sollicitent leurs locataires pour conclure une annexe verte, même si le logement ou local ne fait pas plus de 2000 m². Il s’agit pour eux d’améliorer la maîtrise de la performance énergétique de manière plus efficace, et plus précise.

Ainsi, l’objectif d’élargir le champ d’application de la loi est très cohérent avec l’urgence climatique actuelle et l’importance de mieux contrôler notre consommation des ressources.